+98 - 9392939108

نکات پیش فروش اپارتمان

 

 

پیش‌فروش ملک یعنی چه؟

به آن دسته از املاکی که قبل از تکمیل شدن و قبل از اینکه قابل سکونت شود به فروش می رسد، پیش فروش و به املاکی که قبل از تکمیل و ساخته شدن خریداری شود، پیش خرید می‌گویند.

آیا پیش‌خرید ملک سودآور است؟

بله. با توجه به عدم تکمیل شدن ملک مسلما قیمت پیش فروش یک آپارتمان از قیمت همان آپارتمان در حالت آماده تحویل، مقداری ارزان‌تر است و بعد از تکمیل شدن ملک در صورتی که بازار در شرایط یکسان باشد، خریدار می‌تواند آپارتمان خریداری شده را گران‌تر بفروشد و سود ببرد.

آیا در پیش‌فروش، طراحی ملک بر اساس سلیقه خریدار، قابل تغییر است؟

بله. در پیش فروش، طراحی و اجزای داخل ملک بر اساس سلیقه خریدار قابل تغییر است.

از آنجایی که در پیش‌فروش آپارتمان معمولا زمان تحویل براساس شرایط موجود و اعلام سازندگان و سرمایه‌گذاران به صورتی زمانی در آینده مشخص می‌شود، بنابراین بهای آپارتمان به صورت مرحله به مرحله و اقساطی پرداخت می‌شود.
در نتیجه باید به صورت کاملا شفاف مشخص شود که چه مبالغی به صورت نقد یا چک در چه تاریخ‌هایی باید در کدام مرحله از کار پرداخت شود. براساس قانون پیش فروش آپارتمان هنگام عقد قرارداد در دفاتر اسناد رسمی باید حداقل ۱۰ درصد قیمت کل پرداخت شود. مابقی مبلغ که قرار است به صورت اقساطی از سوی پیش‌خریدار به پیش‌فروشنده پرداخت شود باید در تاریخ‌های مشخص براساس میزان پیشرفت کار باشد.
اگر پیشرفت کار طبق توافق و قرارداد مکتوب امضا شده نباشد، خریدار می‌تواند دیرتر از زمان مقرر اقساط خود را پرداخت کند. از سمت دیگر اگر در پیش‌فروش آپارتمان، پیش‌خریدار با توجه رعایت مفاد قرارداد، در زمان مقرر اقساط خود را پرداخت نکرده و ظرف یک ماه نیز آن را جبران نکند، قرارداد می‌تواند از سوی مالک فسخ شود.

 

 

ضمانت اجرای عدم اجرای تعهدات طبق قانون پیش فروش آپارتمان  

قبل از ورود به بحث جهت اطلاع بیشتر در انتهای نوشتار متن کامل قانون پیش فروش آپارتمان را درج نمودم ودر این مبحث فقط ضمانت اجرای عدم انجام تعهدات طبق قانون مذکور بررسی می شود ،
در بند 11 ماده 2 قانون، برخی از مواد قانون احصا شده اند كه بایستی مفاد آنها در قرارداد پیش فروش ساختمان درج و بدانها تصریح شود. در این مواد ضمانت اجراهای این نوع قرارداد پیشبینی و مقرر شده است.

در صدر ماده 6 مقرر شده است؛ چنانچه پیش فروشنده در تاریخ مقرر در قرارداد واحد پیش فروش شده را تحویل پیش خریدار ندهد و یا به تعهدات خود عمل ننماید، علاوه بر اجرای بند 9 ماده 2 این قانون، مكلف است به شرح زیر جریمه تأخیر به پیش خریدار بپردازد مگر این كه به مبالغ بیشتری به نفع پیش خریدار توافق نمایند. اجرای مقررات این ماده مانع از اعمال خیارات برای پیش خریدار نیست. همان‌طور كه ملاحظه می شود، در پاراگراف اول ماده 6 ، بر اجرای تعهدات موضوع بند 9 ماده 2 قانون تأكید شده است. یعنی تعهداتی كه پیش فروشنده در مقابل شهرداری و یا سایر مراجع قانونی برعهده گرفته است اما در صورتی كه پیش فروشنده به تعهدات خود درخصوص تحویل واحد پیش فروش شده در موعد مقرر عمل نكند و یا سایر تعهداتش را در مهلت مقرر به انجام نرساند، مكلف است مطابق بندهای مختلف ماده 6 جریمه تأخیر به پیشخریدار بپردازد. البته پرداخت جریمه، بدل از اجرای تعهدات قراردادی او نمی باشد. به علاوه،جریمه مقرر در بندهای یک تا 4 ماده 6 تنها راه تضمین حسن انجام تعهدات پیش فروشنده نیست بلكه دو روش دیگر نیز برای جبران خسارات پیش خریدار پیش بینی شده است؛

  •  1ـ طرفین می توانند به مبالغ بیشتری از جریمه مقرر در ماده 6 با یكدیگر توافق كنند. فلذا انجام توافق در جهت صعودی برخالف میزان جریمه مقرر بالامانع است.
  •  2ـ پیش خریدار میتواند به جای دریافت جریمه و غرامت، با اعمال خیار، قرارداد پیش فروش را فسخ نماید. اما در بندهای یک تا 4 ماده 6 مواردی كه در صورت عدم اجرای تعهد به پیش فروشنده جریمه تعلق میگیرد و میزان جریمه مقرر بیان شده است

در بند یک ماده 6 قانون یاد شده، مقرر شده؛ در صورتی كه واحد پیش فروش شده و بخشهای اختصاصی نظیر توقف گاه پاركینگ و انباری در زمان مقرر قابل بهره برداری نباشد، تا زمان تحویل واحد به پیش خریدار ، معادل اجرت المثل بخش تحویل نشده را پیش فروشنده باید به پیش خریدار بپردازد. پس اجرت المثل قسمت تحویل نشده باید محاسبه شده و مورد توافق قرار گرفته و به پیش خریدار پرداخت شود. یعنی قانون گذار بابت منافع تفویت شده، پیش فروشنده را موظف نموده است تا اجرت المثل بپردازد.

در بند 2 ماده 6 همان قانون، مقرر شده؛ در صورت عدم انجام تعهدات در قسمتهای مشاعی، روزانه به میزان نیم درصد بهای روز تعهدات انجام نشده به میزان قدرالسهم پیش خریدار، جریمه به پیش فروشنده تعلق میگیرد. به عبارت دیگر، عدم اجرای ساختمان در بخش های عمومی و مشترك ساختمان و عدم آماده سازی آنها موجب تعلق جریمه ای به میزان نیم درصد بها و قیمت تمام شده بخش های ناتمام در روز پرداخت، به پیش فروشنده می باشد كه به نسبت قدرالسهم باید به پیش خریدار بپردازد.

در بند 3 همان ماده قانونی نیز مقرر شده؛ در صورت عدم انجام تعهدات در قسمت های خدمات عمومی موضوع بند 9 ماده 2 این قانون از قبیل خیابان، فضای سبز، مساجد، مدارس و امثال آن، روزانه به میزان یك در هزار بهای روز تعهدات انجام شده به میزان قدرالسهم پیش خریدار، جریمه تعلق می گیرد. شرح قانون پیش فروش ساختمان و آیین نامه اجرایی آن؛ با رویکرد نقد و بررسی 33 همان‌طور كه ملاحظه می شود این بند اختصاص به مواردی دارد كه انبوه سازی و یا شهرك سازی صورت می گیرد و سازندگان مكلف به محوطه سازی و شهرك سازی و احداث فضاها و بناهای عمومی مثل خیابان و مسجد و مدرسه و درمانگاه در شهرك هستند.

پس هرگاه به تعهد خود در این باره عمل نكنند و یا تأخیر نمایند، مكلف اند روزانه به میزان یك در هزار قیمت روز و تمام شده تعهدات انجام نشده را طبق نظر كارشناس به هریك از پیش خریداران به نسبت قدرالسهم هركدام از آنها بپردازند. جلب نظر كارشناس هنگامی الزم خواهد بود كه طرفین با یكدیگر اختلاف داشته و موضوع به داوری ارجاع شده باشد؛ مگر آنكه طرفین خود بر تعیین كارشناس توافق نمایند

در بند 4 ماده 6 قانون که مقرر شده است؛ (در صورت عدم اقدام به موقع به سند رسمی انتقال، روزانه به میزان یك در هزار مبلغ قرارداد) به نظر میرسد مفاد آن، متاسفانه، به درستی، تنظیم نشده است؛ برای عدم انتقال قطعی واحد ساختمانی مشخص پیش فروش شده به نام خریدار در موعد مقرر كه مورد تعهد پیش فروشنده بوده ولیكن به تعهد خود عمل ننموده و تأخیر داشته است، جریمه ای به میزان یك در هزار بهای مورد معامله كه در قرارداد پیش فروش درج شده درنظر گرفته شده است كه روزانه قابل محاسبه و پرداخت به پیش خریدار می باشد. اما با توجه به واژه های به كار گرفته شده، هرگاه بخواهیم عبارت »اقدام به موقع به سند رسمی انتقال« را تعبیر و تبیین نماییم، چیزی از آن مستفاد نمی شود. به عبارت دیگر، ترجمه تحت اللفظی این واژه ها، معنایی از آن به ذهن متبادر نمی سازد. تنها با دلالت التزامی می توان مقصود قانون گذار را دریافت كه موضوع بر انتقال قطعی رسمی مالكیت واحد ساختمانی پیش فروش شده در موعد مقرر به پیش خریدار دلالت دارد.

نكته آخر اینكه مبدأ محاسبه جرایم موضوع این ماده تاریخ مقرر برای انجام تعهد مندرج در قرارداد بوده و تا تاریخ اجرای تعهد قابل محاسبه است.

ضمانت اجرای كاهش یا افزایش مساحت مورد معامله

در صدر ماده 7 قانون مقرر شده است؛ »در صورتی كه مساحت بنا براساس صورت مجلس تفكیكی، كمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد، ما به التفاوت براساس نرخ مندرج در قرارداد مورد محاسبه قرار خواهد گرفت«. ملاحظه می شود كه در صدر این ماده، ضمانت اجرای كاهش یا افزایش مساحت مورد معامله، پرداخت یا دریافت مابه التفاوت قرار داده شده است. اما تنها به این ضمانت اجرا اكتفا نشده است بلكه در ادامه، ضمانت اجرای دوم مقرر شده است كه حق فسخ معامله می باشد اما اجرای این حق تنها در موارد خاصی به شرح زیر میسر می باشد:

  • 1ـ در صورتی كه مساحت بنا تا 5 درصد افزون بر زیربنای مقرر در قرارداد باشد، هیچكدام از طرفین حق فسخ قرارداد را ندارد.
  • 2ـ در صورتی كه مقدار اضافه بنا بیش از 5 ً درصد باشد صرفا خریدار حق فسخ قرارداد را دارد.
  • 3ـ چنانچه مساحت بنای واحد تحویل شده كمتر از 95 درصد مقدار توافق شده باشد، پیش خریدار حق فسخ قرارداد را دارد.
  •  4ـ اما در صورت نقصان مساحت بیش از 5 درصد پیشخریدار عالوه بر حق فسخ حق دیگری هم دارد و آن اینكه بجای فسخ قرارداد میتواند خسارت دریافت كند كه در این صورت، مقدار خسارت براساس قیمت روز بنا و برآورد كارشناس مرضی الطرفین تعیین خواهد شد.

نكته آخر آنكه مبنا و مأخذ محاسبه مساحت بنای واحد ساختمانی موضوع قرارداد، مساحت مندرج در صورت مجلس تفكیكی می باشد.

ضمانت اجرای تخلفات پیش فروشنده

در ماده 8 مقرر شده در تمامی مواردی كه به دلیل تخلف پیش فروشنده، پیش خریدار حق فسخ خود را اعمال مینماید، پیش فروشنده باید خسارت وارده را بر مبنای مصالحه طرفین با برآورد كارشناس مرضی الطرفین به پیش خریدار بپردازد. در صدر مواد 6 و 7 قانون یاد شده، این حق برای پیشخری ِ دار شناخته شده كه اگر خواهان ادامه قرارداد با پیش فروشنده است، با اخذ جریمه و توافق بر جبران خسارت بدان ادامه دهد ولیكن هرگاه مایل به ادامه آن نباشد، میتواند شرح قانون پیش فروش ساختمان و آیین نامه اجرایی آن؛ با رویکرد نقد و بررسی 35 قرارداد را فسخ و تقاضای جبران خسارت كند. بنابر تبصره ماده 8 قانون مورد بحث که مقرر شده است؛ در صورتی كه طرفین نتوانند درخصوص میزان خسارت به توافق رسیده و مصالحه نمایند، پیش فروشنده باید تمام مبالغ پرداختی را براساس قیمت روز بنا، طبق نظر كارشناس منتخب مراجع قضایی همراه با خسارات قانونی به پیش خریدار مسترد نماید.

این تبصره طوری تنظیم شده است كه گویا در اجرای مفاد ماده 8 هرگاه قرارداد توسط پیش خریدار فسخ شود و طرفین درخصوص میزان خسارت مصالحه نمایند و كارشناس مرضی الطرفین تعیین كنند، تنها خسارت به پیش خریداران پرداخت خواهد شد ولی اگر با هم به توافق نرسند و پیش خریدار مجبور شود به مراجع قضایی شكایت كند، در این صورت، هرگاه میزان خسارت توسط كارشناس منتخب مرجع قضایی تعیین شود، پیش فروشنده مكلف است كه نه تنها خسارت به پیش خریدار بپردازد بلكه ناچار است تمام مبالغ پرداختی او را نیز بر پایه و مأخذ قیمت روز به وی مسترد نماید. این امر از نحوه نگارش تبصره ماده 8 تصور می شود در حالی كه در هر دو مورد، استرداد مبالغ پرداختی به پیش خریدار، نتیجه طبیعی فسخ قرارداد و استرداد عوضین می باشد.

نكته مهم درباره جبران خسارت موضوع مواد 6 تا 8 قانون، آن است كه تنها در صورت ورود خسارت به پیش خریدار، در صورت عدم انجام تعهدات پیش فروشنده است كه پیش خریدار میتواند تقاضای جبران خسارت نماید و این امر تنها در صورتی تحقق خواهد یافت كه نام برده ثابت نماید كه در اثر تخلف پیش فروشنده از ایفای تعهدات خود و عدم انجام توافقات موضوع قرارداد خسارت مالی به او وارد شده است. در غیر این صورت، جبران خسارت منتفی خواهد بود.

البته این امر، شامل جریمه تأخیر موضوع ماده 6 كه نوعی مجازات تلقی می شود، نخواهد شد و صرف تأخیر در اجرای تعهدات با چنین مجازاتی پاسخ داده می شود.

در رابطه با نحوه انجام توافق بر میزان خسارت موضوع ماده 8 نیز در ذیل ماده، سه روش پیش بینی و مقرر شده است؛

  •  1ـ طرفین شخصا بر مبلغ معینی به توافق رسیده و صرف نظر از میزان دقیق خسارت به مصالحه دست زده و قرارداد را خاتمه دهند و پیش خریدار دعوای خود را به پیش فروشنده صلح می كند و اختلاف را حل و فصل می نمایند.
  • 2ـ طرفین نمی ً توانند شخصا بر مبلغ معینی مصالحه نمایند و بر تقویم میزان خسارت نیز توافق نمی كنند و یا از عهده آن برنمی آیند. در این صورت، میتوانند موضوع را به كارشناس مرضی الطرفین خود ارجاع دهند و براساس برآورد میزان خسارت توسط كارشناس مزبور، پیش فروشنده خسارت پیش خریدار را جبران نموده و به وی می پردازد و به قرارداد فیمابین خاتمه میدهند.
  •  3ـ براساس مفاد تبصره ماده 8 هرگاه به هیچ‌یك از دو طریق مذكور، طرفین نتوانند اختلافات فیمابین را حل و فصل نمایند و پیش خریدار بر فسخ قرارداد مصمم باشد، در این صورت، باید به دادگاه صالح دادگستری دادخواست داده و درخواست تعیین كارشناس رسمی دادگستری كند تا علاوه بر استرداد كلیه مبالغی كه به پیش فروشنده پرداخته است، دادگاه عمومی پیش فروشنده را براساس نظر كارشناس منتخب به پرداخت مبالغ مذكور براساس نرخ روز بنا، به علاوه خسارات قانونی وارده به پیش خریدار محكوم و ملزم به پرداخت نماید.

ضعف قانون گذاری؛ همان‌طور كه ملاحظه می شود، یكی از ضعف های این قانون، آن است كه با وجود لحاظ نمودن سند رسمی برای تنظیم و ثبت قراردادهای پیش فروش ساختمان، باز هم نتوانسته از دخالت مراجع قضایی در حل اختلافات ناشی از سند رسمی جلوگیری نماید و یا از مزایای این مكانیزم و تأسیس قانونی پیشرفته غافل بوده است. زیرا وقتی كه مردم تشویق یا اجبار می شوند كه اسناد خود را به صورت رسمی به ثبت رسانند و هزینه و وقت زیادی را صرف آن كنند، مقصود غایی آن است كه از مزایای اسناد رسمی برخوردار شوند و دیگر نیازی به مراجعه به دادگاه و پاسگاه نداشته باشند، در غیراینصورت، قرارداد خود را به صورت عادی به انجام می رسانند و نیازی به صرف وقت و هزینه اضافی نخواهند داشت و لذا اگر قرار است كه در هر دو صورت، تنظیم قرارداد به صورت عادی و رسمی، نیاز به مراجعه به مراجع قضایی باشد، در این صورت، سند رسمی چه مزیتی بر سند عادی داشته و چگونه این نقض غرض قابل توجیه می باشد. بنابراین بایستی در قانون و یا حداقل آیین نامه اجرایی آن مكانیزمی اندیشیده می شد یا بشود كه نیازی به مراجعه به مراجع قضایی جهت حل اختلافات نباشد و مشكلات و اختلافات از طریق دفترخانه و اجرای ثبت اسناد قابل حل و فصل بوده و حقوق طرفین تأمین و اجرا شود.

 

چند نکته‌ی مهم در قرارداد پیش فروش خانه

مساحت آپارتمان

در صورتی که مساحت آپارتمان تا ۵ درصد بیشتر از قرارداد باشد، هیچ‌کدام از طرفین حق فسخ قرارداد را ندارند. اما اگر افزایش مساحت از ۵ درصد بیشتر باشد، فقط خریدار حق دارد معامله را فسخ کند یا مبلغ اضافه را بپردازد.

در صورتی که مساحت واحد از ۹۵ درصد مساحت توافق‌شده کم‌تر باشد، پیش‌خریدار حق فسخ قرارداد را دارد. هم‌چنین در این شرایط او می‌تواند قیمت خانه را به نرخ روز بنا محاسبه کند و مدعی خسارتش باشد.

بیمه آپارتمان

یکی از مهم‌ترین وظایف فروشنده، بیمه‌ی بنا در برابر خساراتی است که به خاطر عیب بنا و تجهیزات به خریدار یا دیگران وارد می‌شود.

حقوق خریدار

در صورتی که خریدار بخواهد در انتخاب مصالح یا سایر موارد مربوط به واحد تعیین‌شده، اعمال‌سلیقه کند، در صورت پرداخت مابه‌التفاوت حق چنین کاری را دارد. همچنین طبق قانون، خریدار می‌تواند واحد تعیین‌شده را بفروشد یا آن را اجاره دهد.

بهترین راه برای اطمینان خریدار از شروط قرارداد پیش فروش خانه، مطالعه‌ی کامل قانون پیش فروش آپارتمان و آشنایی با نکات قرارداد است. بهتر است قبل از هر کاری از حسن شهرت فروشنده مطمئن شویم و در صورت امکان با مشاور حقوقی و مالی مشورت کنیم تا دچار ضرر چشمگیری نشویم.

 

خدمات تخصصی گروه ما
(بر روی موارد کلیک کنید)

دستور موقت
تامین‌ خواسته
الزام به تعهد غیرمالی
مستثنیات دین
دعوای تخلیه ید
ایفای تعهد
ابطال رای داوری
فسخ قرارداد
مطالبه وجه
ابطال سند
عدم بطلان قرارداد
الزام به تنظیم سند رسمی
خلع‌ ید
گواهی حصر وراثت
تنفیذ وصیت نامه
بطلان ترکه

جرائم علیه اشخاص
تهدید
فحاشی
خیانت در امانت
افترا
ضرب و جرح
کلاهبرداری
جرائم رایانه ای
سرقت رایانه ای
جعل
مواد مخدر
رابطه نامشروع
مشروبات‌ الکلی

طلاق و رجوع از طلاق
مهریه
جهیزیه
ازدواج مجدد
نفقه زوجه
اجرت‌المثل
تمکین و نشوز
حضانت طفل

رفع مزاحمت
سرقفلی
تخلیه
فسخ قرارداد مشارکت ساخت
ابطال معامله
ابطال سند مالکیت
ابطال مبایعه نامه
وقف
دستور فروش
تقسیم ملک مشاع
الزام به تحویل ملک
الزام به تنظیم سند ملک
رفع تصرف عدوانی
رفع ممانعت حق
الزام به تادیه ثمن معامله

چک
سفته
مطالبات دین
مطالبه ثمن
مطالبه خسارت
مطالبه اجاره بها
خسارت تاخیر تادیه

ابطال نام‌تجاری
ابطال علامت تجاری
درخواست انحلال شرکت
اثبات شراکت
مطالبه سهم را شروع
اعاده اعتبار ورشکسته
انحلال شرکت
ابطال صورت جلسه مجمع
الزام به انتقال سهام شرکت

تقسیم ترکه
انحصار وراثت
طبقات ارث
ابطال وصیت نامه
تصرف مال ورثه

اثبات نسب
نفی نسب
صدور حکم رشد
حذف نام همسر از شناسنامه

دعاوی اداره کار
کارگر و کارفرما
تجدید نظر خواهی
فرجام‌ خواهی
واخواهی
اعاده دادرسی
اعسار و تقسیط
دیوان عدالت اداری

ارسال دیدگاه

آدرس ایمیل شما منتشر نخواهد شد.

متن مورد نظر