+98 - 9392939108

نکاتی پیرامون قرارداد مشارکت در ساخت

 

قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟

قرارداد مشارکت در ساخت، به قراردادی گفته می‌شود که یکی از طرفین، ملک قدیمی یا به اصطلاح کلنگی یا زمین خود را در اختیار سازنده قرار بدهد تا سازنده با هزینه خود نسبت به ساخت آپارتمان، طبق قرارداد اقدام نماید و طرفین در آپارتمان‌های احداثی شریک گردند.

به تعیین سهم هریک از طرفین قرارداد، اصطلاحا ” سهم‌الشرکه” می‌گویند. سهم مالک از کل ساختمان باید در قرارداد مشخص شود. همچنین محل استقرار آن به صورت دقیق ذکر شده، تعداد و محل واحد یا طبقات تحت مالکیت هریک از طرفین باید به صورت دقیق مشخص گردد. مبنای تعیین میزان قدرالسهم برای طرفین براساس قیمت عرضه، میزان هزینه ساخت، نوع سند، محله، گذر و نوع ساخت و سازنده متغیر است.

با توجه به اینکه نوسانات بازار مسکن در کشور ما زیاد است، مبنای قیمت را بر اساس وضعیت روز قرار می‌دهند و فرمول محاسبۀ مشارکت در ساخت در هر منطقه را بر مبنای «قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز در آن منطقه» قرار می‌دهند.

معمولا تقسیم سود بین مالک و سازنده به صورت ۵۵ درصد برای مالک  و ۴۵ درصد برای سازنده انجام می‌شود. اما با توجه به رشد قیمت زمین و مسکن، در حال حاضر مبلغی تحت عنوان “بلاعوض” از سوی سازنده به مالک پرداخت می‌شود که تا زمان آماده شدن ساختمان جدید، خانه‌ای برای خود بگیرد.

این‌گونه قراردادها بر مبنای توافقی تنظیم می‌شود که بر اساس اصل حاکمیت اراده در قراردادهای خصوصی، حدود و ثغور آن بستگی به شرایطی دارد که طرفین در متن قرارداد می‌گنجانند.

بدیهی است مهمترین نکته‌ای که باید هنگام تنظیم این قراردادها بدان توجه کرد، این است که چنانچه طرف مقابل از انجام تعهد خود سر باز زند، به‌ طور مثال مالک از انتقال سهم سازنده از عرصه امتناع ورزد یا سازنده به دلایل مختلف از جمله کسری سرمایه و منابع مالی نتواند از عهده تحویل به‌موقع مستحدثات برآید و با وجود نداشتن اختیارات، اقدام به پیش‌فروش سهمی خود کند.برای جلوگیری از همه این معضلات می‌توان ضمانت اجراهایی پیش‌بینی کرد. از جمله قالب‌هایی که می‌تواند به ایفای تعهد هر یک از طرفین قرارداد کمک کند، چند روش ذیل است که حسب مورد قابل الگوگیری است.
معمولاً از آنجایی که طرف اول صرفاً زمین را به عنوان آورده خود در اختیار می‌گذارد و طرف دوم هزینه‌های احداث بنا را می‌دهد و در نهایت طرفین در عرصه و اعیان شریک می‌شوند، از این رو ممکن است قیمت زمین بدواً مورد توجه و محاسبه طرفین قرار نگیرد.

لذا بر این مبنا، ذکری از قیمت زمین و ما‌به‌ازای آن در بیع‌نامه نمی‌شود بلکه طرف دوم متعهد می‌شود بنایی را با مشخصات مورد توافق در زمین طرف اول احداث کند و سپس طرفین در عرصه و اعیانی شریک شوند.

اما لازم به گوشزد است که تعیین ارزش واقعی زمین برای مواردی است که دو طرف به اختلاف برخورد کنند. مثلا زمانی ممکن است پروژه به مشکلاتی برخورد کند و نتواند پیش برود که در این صورت برای تعیین تکلیف و فسخ قرارداد، مشخص بودن آورده‌های طرفین به طور دقیق لازم است. متقابلاً در مورد آورده سازنده نیز باید تعیین تکیف شده و به طور دقیق مشخص شود که هزینه‌ هایی مانند صدور پروانه، جرایم احتمالی شهرداری، عوارض متعلقه، خرید تراکم (از جمله تعیین مابه ‌التفاوت تراکم طبقه پنجم و نحوه مشارکت در هزینه‌های ساخت آن)، بیمه تامین اجتماعی کارکنان، هزینه صورت مجلس تفکیکی، هزینه تقسیم‌نامه واحدها، مقدمات صدور سند مالکیت و… به چه صورت خواهد بود.

از جمله قالب‌های حقوقی این است که ممکن است توافق شود پس از رسیدن عملیات ساختمانی به سه مرحله، یک سوم از سهم زمین مثلاً یک دانگ از سه دانگ سهم سازنده بعد از سقف پنجم، دانگ دوم بعد از اتمام نازک ‌کاری و دانگ سوم پس از پایان کار انتقال یابد. لازم به ذکر است که در این قالب در بیع‌نامه قید می‌شود مالک ملک مکلف است در تاریخ معین جهت انتقال رسمی سهم سه دانگ سازنده در یکی از دفترخانه‌های رسمی مورد توافق حاضر شود. بدیهی است انتقال‌دهنده قبل از تاریخ محضر موظف به اخذ مفاصا از دارایی، شهرداری و استعلام ثبتی و سایر شرایط لازم جهت تنظیم سند رسمی است.

روش دیگر اینکه ممکن است توافق شود چنانچه پروژه به مرحله‌ای خاص برسد که معمولاً زمانی است که هزینه‌های طرف دوم معادل قیمت زمین شده باشد، طرف اول وکالت بلاعزلی جهت تهیه مقدمات تنظیم سند انتقال رسمی به مقدار سهم خویش به طرف دوم می‌دهد. در این موارد نیز توصیه این است که کلیه هزینه‌های مقدماتی به طور دقیق شامل هزینه مهندسی، هزینه معماری، هزینه بنایی، هزینه کارگری، هزینه‌های ترسیم نقشه‌ها، تامین مصالح، اجرای در نظارت، حفاظت از جان کارگران، رعایت کلیه مسایل ایمنی، هزینه‌های حوادث غیرمترقبه، حفاظت و خسارت‌های احتمالی ساختمان‌های مجاور، بیمه ساختمان‌های مجاور و… که جزو آورده سازنده است، به صورت بسیار دقیق و جزیی در قرارداد مشارکت قید شود.

همچنین این امكان وجود دارد كه سه دانگ از ملك كلنگی در آغاز شروع پروژه به صورت رسمی به پیمانكار انتقال یابد.
در این فرض ممکن است ارزش ملک در تاریخ انعقاد قرارداد، به عنوان آورده مالک با هزینه‌های ساخت به عنوان آورده پیمانکار اختلاف داشته باشد.بنابراین در این موارد مبلغ مابه‌التفاوت فوق به صورت نقدی یا به شکل سرمایه‌گذاری در قدرالسهم بیشتر و کمتر هر یک از طرفین در هنگام تسویه نهایی مورد لحاظ واقع می‌شود.

در خصوص زمان انجام تعهدات طرفین حتما تاریخ دقیق مشخص شود ودرج کردن مواردی مانند 18ماه پس  از اخذ جوازساخت ممکن است طرفین را در احقاق حق به دشواری بیندازد پس بهتر است سازنده ابتدا زمان های لازم را  برای اموری مثل اخذ جواز ساخت و…محاسبه نماید و با احتساب تمام زمان های موجود ودر نظر گرفتن مهلت های متعارف زمانی را دقیقا جهت تحویل ملک مشخص نماید.

بهتر است جهت جلوگیری از اختلافات ملکی شرطی پیش بینی شود که پیش فروش واحد ها قبل از تفکیک قانونی حتما با اطلاع یا موافقت شریک مشاعی که می تواند سازنده یا مالک باشد صورت پذیرد چرا که در اینصورت اولا امکان فروش یک واحد به چند نفر وجود ندارد ثانیا با اطلاع طرفین وامضای ذیل بیع نامه به نوعی رضایت به تفکیک طبق ماده 10 انجام پذیرفته وثالثا خریدار در صورت نیاز به طرح دعوی (در صورت امضای سازنده ومالک) حق ایشان تضییع نخواهد شد.

همچنین ضمانت اجراهایی از قبیل ضمانت تاخیر در انجام تعهدات میتواند هم اهرمی فشاری برای متعهد له باشد وهم امکان جبران خسارت برای زیان دیده با صراحت مقرر در قرارداد ایجاد شود مثلا پیش بینی شوددر صورتی‌که سازندگان در هر مقطع ساختمان، بیش از 50روز کار ساخت‌وساز را تعطیل کنند، اگر سازندگان به اختیار و ناشی از ناتوانی مالی کار را تعطیل کرده باشند به مالکان وکالت داده می‌شود که یک واحد سهم سازنده را پیش فروش کنند تا بقیه کار را انجام دهند”به همین شکل میتوان ضمانت های متعددی را پیش بینی نمود.

نکته دیگری هم که متعاملین در قرارداد پیش فروش باید به طور روشن آن را تصریح کنند، آن است که افزایش قیمت ملک یا افزایش قیمت مصالح ساختمانی نباید در اصل قرارداد تاثیر داشته باشد. مالک متعهد شود که در صورت افزایش قیمت ملک در زمان اجرای قرارداد خواهان سهم بیشتری نشود و سازنده هم در صورت افزایش قیمت مصالح ساختمانی سهم بیشتری مطالبه نکند.

قیمت ملک در مناطق مختلف متغیر است در حالی که هزینه های ساخت آپارتمان جدید هر چند ثابت نیست و تعدادی از اقلام آن بنا به موقعیت ملک تغییر می کند اما در مقابل تغییرات ارزش ملک مورد نظر می توان آن را ثابت نامید. و این موضوع به آنجا منتهی می شود که طرفین در هر منطقه سعی می کنند با اضافه یا کم کردن تعهدات مجری و مالک، ارزش قراردادی این عقد را متناسب سازند و در حالت توازن نگاه دارند. بنابراین ، تعهداتی که طرفین در قبال هم می نمایند با توجه به عرف محل مورد بررسی قرار خواهد گرفت.

نمونه این دسته از تعهدات عرفی ، پرداخت هزینه های اداری از قبیل اخذ پایان کار  و جرائم مربوط به شهرداری و همچنین پرداخت هزینه های ساختمانی اعم از هزینه های خاک برداری ، تهیه نقشه و خرید مصالح و همچنین پرداخت مبلغی از سوی مجری به مالک بابت اجاره بها در ایام ساخت است. که البته دو مورد اول عموماً در اکثر نقاط شایع هستند و می توان از آن ها به عنوان عرف عام نام برد اما از مورد سوم صرفاً به عنوان یک عرف محلی یاد می شود که از محلی به محل دیگر متغیر است.

نکته دیگر در خصوص اخذ وام است. بعضا سازندگان پروژه‌ها، از مالک حق گرفتن وام را می‌خواهند یا در قرارداد قید می‌کنند که سازنده حق گرفتن وام دارد. مالک باید در این مورد هم بسیار دقت کند، به این خاطر که در ازای وامی که بانک به سازنده می‌دهد، سند مالک در رهن بانک می‌رود، حالا اگر سازنده به تعهدات خود در قبال بانک عمل نکرده باشد و اقساط خود را به موقع پرداخت یا به موقع تسویه حساب نکرده باشد، به خاطر جریمه‌های ناشی از تاخیر، کل دارایی مالک در آن ملک از سوی بانک مصادره می‌شود. بنابراین دو توصیه مهمی که در این رابطه به مالکان می‌کنم آن است که در صورتی که اطمینان ۱۰۰درصدی به سازنده ندارند، اجازه دریافت وام و همینطور اجازه پیش‌فروش به سازنده ندهند. این امر تضمین‌کننده نسبی است نسبت به حفظ منافع مالک.

نکات مهم

1) برای محاسبه میزان مشارکت و درصد سود میان دو طرف قرارداد مشارکت در ساخت، تغییرات قیمت مسکن در بازار و همچنین نرخ تورم در نظر گرفته می‌شود.

2) هزینه‌های پروژه‌ها در شهرهای مختلف، متفاوت است. بطور کلی محاسبات براساس قیمت هر متر مربع آپارتمان نوساز در یک منطقه خاص در یک شهر انجام می‌شود.

3) در قرارداد مشارکت در ساخت، سهم شرکت پیمانکار و مالک از میانه ۵۰ درصد به عنوان معیار، تغییر پیدا می‌کند؛ به طور مثال سهم صاحب زمین یا صاحب اصلی ملک ۵۵ درصد و سهم شرکت پیمانکار ۴۵% محاسبه می‌‌شود، البته این درصد می‌تواند به صورت 60 و 40 نیز تغییر پیدا کند.

4) برای پروژه‌های مشارکتی حتماً ارزش ملک و ارزش نهایی پروژه در ابتدا محاسبه می‌شود. از فرمول‌های ویژه برای سود و ارزش ملک در این راه استفاده می‌شود.

5) در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت در تمام شرایط به ویژه میزان سود، با نظر دو طرف تنظیم می‌شود؛ اما شرایط عرف جامعه نیز در این حالت تاثیرگذار هستند.

6) قبل از اینکه پروژه مشارکتی در ساخت و ساز آغاز شود، شرکت سازنده یا شرکت پیمانکار یک وجه بلاعوض را به مالک زمین یا مالک ملک پرداخت می‌کند تا بتواند در طول انجام پروژه، محل اسکان برای خود و خانواده فراهم کند.

7) بهتر است هنگام قرارداد مشارکت در ساخت، فردی به نام داور یا حاکم در قرارداد مشخص شود که نقش قضاوت کننده را بر عهده دارد. همچنین قبل از اینکه این فرد این نقش را بر عهده بگیرد باید شرایط و وظایف و مسئولیت‌ها به او  ابلاغ گردد.

8) در قراردادهای مشارکتی برای پروژه‌های ساخت و ساز حتماً مسئولیت‌ها و وظایف هر دو طرف قرارداد باید به دقت تعیین و ذکر شود.

9) دقت داشته باشید که اگر خدمات مشارکت در ساخت و ساز را از شرکت‌های پیمانکاری با مالکیت حقوقی دریافت می‌کنید، حتماً از اعتبار عملکرد و فعالیت‌های شرکت مطمئن شوید تا از وارد شدن خسارت‌های جدی به ملک یا زمین جلوگیری کنید.

توصیه اکیددیگری که در این زمینه وجود دارد این است که سازنده و مالک باید حتما در قرارداد، مشخصات عمومی ساختمان را به طور دقیق و جزءبه‌جزء قید کنند، یعنی مثلا در مورد سقف باید به نوع مصالح به طور مشخص اشاره شود که قیمت‌ها، شرایط و استاندارد هر کدام متفاوت است.

خدمات تخصصی گروه ما
(بر روی موارد کلیک کنید)

دستور موقت
تامین‌ خواسته
الزام به تعهد غیرمالی
مستثنیات دین
دعوای تخلیه ید
ایفای تعهد
ابطال رای داوری
فسخ قرارداد
مطالبه وجه
ابطال سند
عدم بطلان قرارداد
الزام به تنظیم سند رسمی
خلع‌ ید
گواهی حصر وراثت
تنفیذ وصیت نامه
بطلان ترکه

جرائم علیه اشخاص
تهدید
فحاشی
خیانت در امانت
افترا
ضرب و جرح
کلاهبرداری
جرائم رایانه ای
سرقت رایانه ای
جعل
مواد مخدر
رابطه نامشروع
مشروبات‌ الکلی

طلاق و رجوع از طلاق
مهریه
جهیزیه
ازدواج مجدد
نفقه زوجه
اجرت‌المثل
تمکین و نشوز
حضانت طفل

رفع مزاحمت
سرقفلی
تخلیه
فسخ قرارداد مشارکت ساخت
ابطال معامله
ابطال سند مالکیت
ابطال مبایعه نامه
وقف
دستور فروش
تقسیم ملک مشاع
الزام به تحویل ملک
الزام به تنظیم سند ملک
رفع تصرف عدوانی
رفع ممانعت حق
الزام به تادیه ثمن معامله

چک
سفته
مطالبات دین
مطالبه ثمن
مطالبه خسارت
مطالبه اجاره بها
خسارت تاخیر تادیه

ابطال نام‌تجاری
ابطال علامت تجاری
درخواست انحلال شرکت
اثبات شراکت
مطالبه سهم را شروع
اعاده اعتبار ورشکسته
انحلال شرکت
ابطال صورت جلسه مجمع
الزام به انتقال سهام شرکت

تقسیم ترکه
انحصار وراثت
طبقات ارث
ابطال وصیت نامه
تصرف مال ورثه

اثبات نسب
نفی نسب
صدور حکم رشد
حذف نام همسر از شناسنامه

دعاوی اداره کار
کارگر و کارفرما
تجدید نظر خواهی
فرجام‌ خواهی
واخواهی
اعاده دادرسی
اعسار و تقسیط
دیوان عدالت اداری

ارسال دیدگاه

آدرس ایمیل شما منتشر نخواهد شد.

متن مورد نظر